부동산 재테크는 많은 분들이 관심을 갖고 있고, 또 많이 하고 있는 것입니다. 저도 조금씩 공부를 하고 있는데요, 오늘은 부동산 소액투자의 정석이라는 책 내용의 일부를 리뷰하고자합니다. 빌라 투자 수익률을 좌우하는 것에 대해서입니다.
아파트보다는 상대적으로 가격이 저렴한 빌라는, 자본금이 적은 투자자들에게 매력적인 상품일 것입니다. 특히 매매 가격과 전세 가격 차이가 얼마나지 않아 작은 돈으로 갭투자를 할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만, 빌라는 아파트에 비해 공급이 쉽게 이루어진다는 등의 이유로 매매 가격이 잘 오르지 않는데요. 아파트는 버티면 결국 값이 오르지만, 빌라는 꼭 그렇지 않다는 것이 일반적인 생각일 것입니다. 그럼에도 빌라 투자로 큰 수익을 보는 사람들이 분명히 있고, 빌라만의 전략이 있음이 분명합니다.
빌라 투자 수익률을 좌우하는 것
첫 번째, 지역
빌라 건물은 감가상각이 되기에 땅의 가치로 빌라의 가치를 봐야 하는데, 신축 빌라는 건물 값이 포함되므로 결국 땅을 비싸게 주고 사는 골이라서 이익이 될 수 없다
위의 주장은 빌라에 대한 일반적인 것이며, 제가 읽은 책의 저자 '김사부'의 말 중 하나 입니다. 하지만 만약에, 건물은 감가상각이 되었지만, 땅의 가치가 그보다 더 오르게 된다면 어떻게 될까요? 엄청난 수익이 가능하다고 합니다. 예를 들면 예전에는 4억에 빌라를 지을 수 있었는데, 3~4년 사이에 땅 값이 크게 올라서 더 이상 4억에 빌라를 지을 수 없게된다고 해봅시다. 신축빌라 가격은 당연히 4억을 넘어서게 될 것입니다. 이런 상황에서 기존에 지은 3~4년된 빌라라 하더라도 신축과 비교해서 크게 차이가 없다면, 기존에 있던 빌라도 매매가격이 상승하게 된다고합니다. 이렇게 땅 가격이 상승하며 빌라 매매가격이 같이 오를 것을 기대하기 위해서는, 소히 말하는 뜨는 지역에 있어야합니다. 그런데 '뜨는 지역'이란 어디일까요?
김사부의 말에 따르면 뜨는 지역이란 전국에서 땅 값 1등, 2등하는 곳을 말합니다. 서울에서 1등 2등했을 때 가장 먼저 떠오르는 곳은 단연코 강남일 것입니다. 2019년 기준으로는 마포구라고 하구요. 상황마다 달라지겠지만, 빌라 투자를 한다면 1등 2등 지역을 위주로 보는 것이 좋습니다. 아파트에 살 돈이 있다면, 빌라에 살지 않을 것입니다. 같은 빌라라면, 주변 기반 시설이 잘 되어 있고 직장이 가까운 지역을 선호할 것입니다. 따라서 신축빌라에 투자할 생각이 있다면 1, 2등 지역에 투자하시기 바랍니다.
두 번째, 수요 대비 공급
공급이 적은 지역을 골라야합니다. 하지만 이를 정확히 판단하기가 여간 어려운게 아니지요. 가장 정확한 것은 그 지역을 돌아다녀보는 것입니다. 괜찮은 지역이라 생각을 하고 투자를 고민하고 있는데, 실제로 가보니 '분양' 현수막이 곳곳에 걸려 있다면 다시 생각해봐야 할 것입니다. 분양하고 있는 빌라가 많다는 것은 공급에 비해 수요가 적다는 의미이기 떄문입니다. 이런 상황에서는 가격 상승이 일어나기 어렵습니다. 1, 2등 지역의 빌라는 사실 새로 짓기가 매우 어렵습니다. 빌라를 지어서 판매하는 입장에서 먼저 생각해보면, 비싼 가격에 땅을 매입하면 나중에 차익을 남기기 어려우니 적당한 가격에 땅을 매입해야합니다. 그런데 땅 주인 입장에서는 주변시세 보다 조금이라도 더 비싸게 팔고 싶을 것입니다. 주변에 땅을 팔았다는 사람보다는 더 비싸게 팔고 싶겠지요. 그리고 뜨는 지역은 앞으로도 땅 값이 더 오를 것이라는 기대도 있으니 쉽게 팔지 않을 것 같습니다. 이런 이유로 1, 2등 지역은 적당한 가격에 매입하기 어려워 빌라를 새로 짓기도 어렵습니다.
그래서 우선은 투자하고자 하는 지역의 공급을 살펴봐야합니다. 공급이 많이 되고 있다면, 1, 2등 지역이 아닐 수 있습니다.
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