투자 가치 있는 신축 빌라 고르는 방법

이전 포스팅에서 빌라 투자 시 수익률을 좌우하는 것에 대해 얘기했습니다. 크게 두 가지로 지역 그리고 수요와 공급을 살펴봐야한다고 했습니다. 이번 포스팅은 세부 내용에 대한 것입니다. 투자 가치 있는 신축 빌라 고르는 방법입니다.

2022.12.18 - [분류 전체보기] - 빌라 투자 수익률을 좌우하는 것은 무엇일까?

빌라 투자 수익률을 좌우하는 것은 무엇일까?

신축 빌라 고르는 방법 11가지

김사부 저자인 '부동산 소액 퉂다의 정석' 내용 중 일부를 참고한 내용임을 밝혀드립니다. 책에서는 11가지로 나누어 설명하고 있습니다.

1. 전세가율이 높은 빌라
2. 초역세권 빌라
3. 핵심지역의 빌라
4. 최대한 저렴하게 구입
5. 시야가 막히지 않은 빌라
6. 기능상 문제가 없는 빌라
7. 옆집에 건축될 소지가 없는 빌라
8. 가까이에 혐오 시설이 없는 빌라
9. 단지형 빌라
10. 완벽한 빌라는 없다, 가격이 관건
11. 떨이 빌라

#1 전세가율이 높은 빌라

전세가율은 매매가에 대한 전세가의 비율입니다. 예를 들어 매매가 1억짜리 빌라에, 전세가 8천만원이라면 전세가율은 80%입니다. 빌라는 아파트에 비해 희소성이 떨어집니다. 희소성이 떨어진다는 건 흔하다는 뜻이므로, 가격이 쉽게 올라가지 않습니다. 그리고 아파트는 정해진 규격이 있습니다. 59, 84 타입 등으로 수천 세대라 할지라도 카테고리는 몇개 안됩니다. 하지만 빌라는 같은 투룸이라 하더라도 전용면적이 다릅니다. 확장 옵션을 선택하더라도 발코니 사이즈가 제각각이라 확장되는 면적도 일정하지 않는 이유도 있습니다. 이런 다양성 때문에 빌라 시세를 예측하는 것이 어렵습니다. 앞에서 말한 희소성이 떨어지는 문제도 있구요. 그래서 빌라 투자에 가장 중요한 것은 적은 돈으로 투자하는 것입니다. 그리고 전세가율이 높다는건 빌라 가격이 저평가 되어 있을 확률이 높습니다. 어쨋든 성공적인 투자를 위해서는 전세가율이 높아야 좋습니다. 책에서 제시하고 있는 기준은 85%이상입니다.

#2&3 초역세권과 핵심지역

초역세권은, 대중교통이 잘 되어 있는 서울에서 언제나 큰 메리트입니다. 때문에 초역세권에 빌라가 들어선다면 유심히 볼 필요가 있습니다. 핵심지역은 아파트와 빌라 가격에 큰 차이가 있습니다. 빌라는 아파트의 대안이므로, 둘의 가격 차이가 클수록 빌라의 수요가 증가할 것입니다. 핵심지역은 당연히 서울이고, 서울에서도 비싼 동네를 의미하지만 갑자기 수요가 몰려 아파트 가격이 크게 상승하는 곳이라면 투자할만하다고 봅니다. 그리고 핵심지역의 빌라 투자 시에 자본금이 더 많이 필요하다고 생각할 수 있는데, 꼭 그렇지는 않습니다. 매매가가 높으면 전세가도 높게 형성되기 때문입니다. 앞에서 말한 전세가율이 높은 매물을 찾아서 투자를 고려해봅시다.

#4 최대한 저렴하게 구입

저는 개인적으로 신축 빌라 고르는 방법 중 이게 제일 어려운 것 같습니다. 저자에 따르면, 전세가격 대비 적정한 매매가격으로 매수하라고 하는데 말이죠. 이것은 경험이 없으면 참 어려울 것 같습니다. 경험이 없다면, 주변 빌라의 시세에 대해 빠삭하게 파악하고 있어야할 것입니다. 어쨋든 요점은, 빌라의 경우 기준이 따로 없어서 매매가격이 높게 형성되어 있을 수도 있으니 투자자가 보기에 깍을 수 있다는 판단이 선다면 협상을 통해 저렴하게 구입하라는 것입니다.

#5-7 시야가 막히지 않고, 막힐 일이 없고 기능에 문제 없는 빌라

5번과 7번은 모두 시야에 관한 내용입니다. 아파트 로얄동과 로얄층이 어떻게 나뉘는지 알고 계신가요? 큰 기준 중 하나가 경치입니다. 집 창문 밖으로 한강이 보이는가 보이지 않는가에 따라 수억이 달라지기도 합니다. 아파트에 비해 빌라에서 좋은 경치를 기대하기는 어렵겠지만, 그래도 안에서 봤을 때 밖이 탁 트여있으면 훨씬 좋겠지요? 그래서 시야가 막히지 않은 곳이 좋습니다. 그리고 지금은 시야가 트여있더라도, 옆에 새로운 건물이 지어진다면 시야가 막혀버리게 됩니다. 그래서 옆에 건축될 여지가 없는 빌라가 좋은데요. 옆에 건축이 될지 안 될지는 어떻게 알 수 있을까요? 빌라는 공사 기간이 매우 짧습니다. 1년 안에 지어버리니, 언제 생겨도 이상하지 않습니다. 따라서 옆집이 구옥이라면, 조만간 새 건물이 들어올 것이라 그냥 예상합시다. 말했지만, 구옥이있다면 부수고 다시 건물을 올리는데 1년이 걸리지 않습니다.빌라의 기능상에 문제가 없다는 것은 무엇일까요? 생활하는데 불편함이 없으면 될 것입니다. 화장실 변기가 볼일을 보기에 너무 비좁지는 않은지, 샤워할 때 물이 엄한 곳으로 많이 튀지는 않는지, 냉장고를 집어넣었을 때 주방 서랍장 등에 간섭이 없는지 등입니다. 그리고 간혹 다른건 다 괜찮은데 특정 부분 하나가 눈에 거슬리는 경우가 있다고합니다. 예를 들어 입지적 장점을 따졌을 때 3,000만원 정도 싸게 나온 것 같고, 주방 싱크대만 좀 아쉬울 경우. 빌라를 일단 산 다음. 150~200만원을 들여 싱크대를 교체하면 됩니다. 싸게사서, 조금의 돈을 투자했지만 결론적으로 2,800만원 정도 싸게 구입한 것입니다.

#8 가까이에 혐오 시설이 없는 빌라

혐오 시설은 장례식장, 묘지, 쓰레기 소각장, 발전소, 그리고 고압선이 있습니다. 이런 시설이 가까이에 있으면 시간이 지날수록 오히려 가격이 떨어질 수 있으므로 꼭 체크해야하는 요소입니다. 

#9 단지형 빌라

아파트는 1,000세대가 넘으면 대단지라고 불립니다. 그렇다면 빌라는 어떨까요? 보통 한 동씩 지어지기 떄문에 이런 개념이 잘 없습니다. 하지만 개중에는 단지형 빌라도 있습니다. 단지형 빌라는 더 큰 땅이 필요하기 때문에, 짓기 어렵습니다. 짓기 어렵다는 건 공급량이 적다는 의미이므로 희소성이 있어 프리미엄으로 인정해줄 수 있습니다. 따라서 전용면적 등 다른 조건이 비슷한데 단지형 빌라 가격이 한 동짜리 빌라랑 비슷하다면, 투자 대상으로 눈여겨볼만할 것입니다.

#10&11 완벽한 빌라는 없다, 가격이 관건 & 떨이 빌라

앞에서 1번부터 9번까지 아홉가지 조건을 살펴봤습니다. 하지만 이 조건을 모두 만족시키는게 쉬운 것은 아니죠. 너무 완벽만 추구하다가 평생 투자는 못할 수도 있습니다. 그래서 신축 빌라 고르는 방법 열 번째는, 완벽한 빌라는 없다입니다. 조금 부족하더라도 가격이 저렴하다면 투자 가치가 있을 수 있다는 것입니다. 그리고 좀 아쉬운 부분이 있는 빌라라도, 싸게사서 약간의 투자를 통해 가치를 상승시킬 수 있지는 않을지도 고민해야 합니다. 맘에 안드는게 있다고 해서 무조건 투자대상에서 제외시킬 필요는 없다는 것입니다.

마지막으로 떨이 항공권이 있듯이, 빌라에도 떨이가 있습니다. 분양 기간 내에 다 안팔리는 경우가 대표적인데요. 인기가 없는 물건들은 다 이유가 있기 때문에, 떨이로 값이 저렴하다고 해서 무턱대고 구매해서는 안됩니다. 어떤 문제가 있는지 꼼꼼히 검토해야합니다. 그럼에도 잘 안 팔리는 물건이기 때문에 무조건 싸게 구매하는 것이 중요하다고 합니다.