전세로 월세로 변경해야 하는데 전월세 전환율 알아보자

청약 잔금 마련을 위해 전세로 살고 있는집을 월세로 전환하려고 합니다. 법으로 전월세 전환율 비율이 정해져 있고, 계산 공식도 있습니다. 최대 월세를 미리 계산해서 감당할 수 있는 수준의 월세인지 확인해보려고 합니다.

법정 전월세 전환율

주택임대차보호법 제7조의2에 명시되어 있습니다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
* 대통령령으로 정하는 비율 : 10%
* 대통령령으로 정하는 이율 : 2%
* 대통령령으로 정하는 비율 및 이율은 주택임대차보호법 시행령 제9조 근거

결론으로, 법정 전월세 전환율은 한국은행 기준금리 + 2%입니다.

주택임대차보호법 제7조의2 1번에서 대통령령으로 정하는 비율이 10%라고 하는데, 기준금리가 8% 이상이 되지 않는 이상 무시해도 될 것으로 보입니다. 이 글을 작성하고 있는 2025년 2월 기준으로 한국은행 기준금리가 3%이므로, 법정 전월세 전환율은 3%+2% = 5%입니다.

한국은행 기준금리는 한국은행 홈페이지 - 정책/업무 - 통화정책 - 통화정책방향 - 한국은행 기준금리 추이에서 확인할 수 있고 google에서 검색해도 됩니다. '한국은행 홈페이지' 텍스트에 링크를 걸어두었으니 참고하세요.

전월세 전환 계산식

전세 보증금 : A
월세 보증금 : B
전월세 전환율 : C
월세 계산식 : (A-B) × C ÷ 12
* 12로 나누는 이유는 1년은 12개월 이므로 12로 나누어야 월세를 알 수 있음

전월세 계산기 소개

법정 전환율이 5%라는건 알겠는데, 그래서 월세로 바꾸게 되면 얼마를 내야하는거지라는 의문이 생깁니다. 계산해 볼 수 있겠지만 좀 귀찮게 느껴질 수 있는데요. 간편하게 확인해볼 수 있는 사이트를 소개합니다.

좀 유명한 사이트라 이미 알고계실 수 있지만, '부동산계산기'라는 곳입니다. 누르면 해당 페이지로 이동합니다. 전세 → 월세 탭을 누릅니다. 전월세 전환율에 5%를 입력하고(2025.02 기준) 전세 보증금을 입력합니다. 월세로 변경 시 예상되는 월세보증금을 입력하면 법정 최대 월세를 확인할 수 있습니다.

전월세 전환 계산기 사용 예시

시장의 전환율(현실은 다를 수 있다) - 2025.04.20 수정

2025.04 기준으로 한국은행 기준금리는 2.75%이고, 여기에 2%를 더하면 4.75%입니다. 1년에 1억에 해당하는 이자가 약 480만원이니, 월 40만원입니다. 즉 보증금 1억과 월세 40만원이 같다는 것인데... 제가 직접 월세방을 구해보니 현실은 달랐습니다. 월세방 실제 시세는 보통 1억에 50만원입니다.(서울, 빌라 기준이며 아파트나 다른 지역은 다를 수 있습니다.) 처음에는 왜 법정 전환율과 다르냐고 문의해보려 했지만, 생각해보니 이게 바로 시장의 원리인가 싶습니다. 저는 빌라 월세방을 구했는데, 빌라 시세가 명확하지 않고 집주인이 올린 가격에 살 의향이 있는 세입자가 나타나면 계약이 성사되는 것이기 때문에... 법정 전환율보다 높게 매물을 올리더라도 문제가 될 것은 없더군요. 그래서 만약 월세방을 구할 계획이 있으신 분들은 참고하셔야 합니다. 전세 기준으로 2억(예를 들면)에 해당하는 월세는 80만원이 아니라 100만원일 수 있습니다. 자금 계획 세우실 때 참고하시길...

끝!