부동산 공부를 해야 하는 이유

전세 만기 일자가 다가오고 있습니다. 최근 아파트 가격도 많이 떨어졌겠다, 이 기회에 아파트 매수를 해볼까하여 공부를 하고 있습니다. 책을 좀 읽으면서 생각을 정리하는 차원에서 글을 적어보았습니다. 부동산 공부를 해야 하는 이유를 알아보겠습니다.

부동산 가격은 꾸준히 상승 했다

요즘 집값이 많이 떨어진게 눈에 보입니다. 지역에 따라 다르겠지만 제가 사는 서울 지역은 몇 년 째 거래조차 일어나지 않고 있습니다. 종종 일어난 실거래 가격을 보면 이전 가격보다 확실히 줄어들었고, 이 추세가 지속된다면(빠진 가격으로 거래가 계속 된다면) 집값이 저렴해 졌다는게 확실해 지겠습니다.

만약 내가 집을 샀는데, 이처럼 가격이 빠지게 되면 어떻게 하지라는 고민을 해보셨나요? 어릴 때 부모님이 이와 같은 이유로 고민하던 것을 많이 지켜보았습니다. 저희 부모님은 2006~2008 년도쯤에 아파트를 구입하셨는데 이때는 이미 많이 오른 상태라 안타깝게도 고점이었습니다. 이후 아파트 가격이 비슷한 수준을 유지하면서 조금 떨어졌다가 약 10년이 지난 2021년 4월에 약 50% 오른 가격으로 팔았습니다. 몇 억의 시세 차익을 남긴 것입니다. 여기서 말씀드리고 싶은 것은, 서울 아파트 가격은 결국 올랐다는 것입니다.

인플레이션 때문이다

아파트 가격이 오르는 명확한 이유가 있습니다. 인플레이션이라고 들어보셨나요? 시중에 유통되는 화폐량이 많아지며 기존의 화폐 가치가 떨어지는 것입니다. 한국은행 자료에 따르면 2018년에는 14.5조를 추가 유통 했다고 합니다. 화폐 발행은 커피에 물을 타는 것과 같습니다. 커피에 물을 탄 후 물을 따른 만큼 다시 덜어낸다면 내 커피는 어떻게 될까요? 싱거워 지겠죠? 마찬가지로 돈이 유통 될수록 내 지갑에 있는 돈의 가치는 떨어집니다. 국가가 부채의 가치를 감소시키기 위해 화폐를 유통하는 것은 아주 자연스러운 행위입니다. 옛날 부터 그래왔으니까요. 하노 벡의 '인플레이션' 책을 읽어보시면 명확합니다.

이처럼 화폐가치가 떨어지면 부동산의 가격은 어떻게 될까요? 그대로 일까요? 아닙니다. 부동산 가격은 오히려 증가합니다. 화폐가치가 떨어질수록 더 상승하고, 가치 있는 부동산은 상승률이 더 큽니다. 결국 우리는 눈 뜬 상태로 코 베이지 않으려면 돈으로 부동산을 사서 자산을 확보해야합니다.

양도세는 아파트 가격은 오른다는 전제가 깔려 있다

양도세는 양도소득세의 줄임말입니다. 주택을 팔 때 부과되는 세금이고, 세금은 정부가 가져갑니다. 만약 아파트 가격이 점진적으로 떨어져 왔다면 국민들의 불만을 많이 사고, 여당에 대한 투표 심리가 떨어지겠죠. 정부는 아파트 가격이 오르는 것은 자연스러운 것이고 세계적인 추세라는 것을 알고 있습니다. 아파트 가격은 오를 것이기 때문에 양도세를 부과해도 사람들의 불만이 없는 것입니다. 즉, 양도세의 존재가 아파트 가격은 오른다는 것을 반증합니다.

최근 국내 주식 차익에 대해서도 세금을 내야하는데요. 국내 주식으로 5,000만원 이상 벌어야 세금을 내기 때문에 서민들에게 크게 다가오는 것은 없을 것입니다. 해외 주식은 250만원 이득을 남기면 세금을 내야합니다. 주식에 세금을 매기는 것도 비슷한 이유라고 생각합니다. 주식도 결국 오를 것이기 때문에 세금을 부과해도 사람들의 불만이 적지 않을까요? 부동산이랑 성격이 달라서 아닐 수도 있겠지만요.

레버리지를 활용할 수 있다

레버리지는 '지렛대'라는 뜻입니다. 내돈은 1,000만원 밖에 없지만 몇 억의 대출을 일으켜 투자 자본금을 키우는 것을 말합니다. 서울 아파트 가격은 기본 5억이 넘어가기 때문에 현금으로 살 수 없고, 대출로 사는 것이 일반적입니다. 내 집 마련을 위해서 집을 산다고 하지만 기저에는 투자 심리도 들어가 있습니다. 서울 아파트 가격은 결국 오를 것이기 때문에 내 집 마련과 더불어 나중에 시세 차익도 남길 수 있습니다. 레버리지를 활용했기 때문에 가진 현금에 비해 말도 안되게 높은 수익률도 기대할 수 있습니다. 이게 바로 부동산 투자의 최대 강점입니다.

조던 김장섭님의 주식 투자 책을 읽어본 적이 있습니다. 거기서 얘기하는 주식을 해야 하는 이유 중 하나가 부동산보다 주식의 수익률이 더 높다라는 것인데요. 과거 데이터를 기반으로 분석한 것이기 때문에 그 말이 틀렸다고 생각되진 않았습니다. 다만 주식 투자는 레버리지를 활용해서 하는 경우가 드뭅니다. 그리고 매우 위험하다는게 일반적인 상식이기 때문에(개인적으로 타이밍만 잘 맞추면 위험하진 않다고 생각하지만...) 잘 하지 않죠. 하지만 부동산은 얘기가 다릅니다. 모두 다 그렇게 하기 때문입니다. 빛 내서 집을 사는게 당연한 것이기 때문에 거리낌이 없습니다. 레버리지를 활용하기 때문에 당연히 수익률도 주식보다 높습니다.

마치며

부동산으로 돈을 번 사람들이 참 많습니다. 개인적으로 남들도 다 부동산으로 돈을 버는데 나만 못하면 안되지 라는 심리도 있긴 합니다. 하지만 그런거에 연연해하며 조급하지는 않습니다. 다만 저만의 준비를 하고 있습니다. 앞서 말씀드린 저의 부모님 사례처럼 고점에 물려 오랜 시간 대출 이자를 감당하지 않기 위해(부모님 사랑합니다), 열심히 공부해서 적절한 시기에 들어가보고자 합니다. 부동산 사이클이 있다던데, 발 밑은 아니더라도 무릎에는 사고 싶네요.